La finalul lunii august, prețurile locuințelor se situau peste media primului semestru în cinci dintre cele șase mari piețe urbane analizate de imo360. Timișoara a înregistrat cea mai mare diferență: +4,1%, în timp ce Bucureștiul a fost singurul oraș care a rămas sub nivelul primelor șase luni ale anului, cu -1%. În același timp, datele platformei de analiză imobiliară arată o piață puternic intermediată: agențiile și agenții imobiliari independenți generează majoritatea ofertei analizate în toate cele șase orașe, iar mai puțin de unul din cinci anunțuri este publicat direct de proprietari.
Iulie și august au fost luni atipice pentru piața imobiliară. Pe 14 iulie, atacul cibernetic asupra Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) a făcut indisponibil sistemul e-Terra și a perturbat procesele cadastrale și de carte funciară necesare tranzacțiilor imobiliare. Blocajul administrativ nu a fost însă însoțit de o ajustare semnificativă a prețurilor de ofertare în cele șase piețe monitorizate de imo360: la finalul lunii august, cinci dintre ele se situau peste media primului semestru, iar singura scădere, înregistrată în București, a fost de 1%.
Cinci din șase piețe au încheiat august peste media primului semestru
Datele colectate și analizate de imo360 arată însă dinamici locale foarte diferite. Timișoara și Sibiu sunt singurele piețe analizate în care prețurile au crescut atât în iulie, cât și în august, ajungând la finalul perioadei cu 4,1%, respectiv 3,3% peste media primului semestru. Iași a avut o evoluție temperată în iulie, urmată de un avans mai vizibil în august, când diferența față de media primelor șase luni a ajuns la 2,7%.
Cluj-Napoca a urmat o traiectorie diferită: după un vârf de 3.200 euro/mp în iulie, prețul mediu a coborât la 3.155 euro/mp în august, rămânând cu 2% peste media primului semestru. Brașov a fost cea mai stabilă dintre piețele analizate, cu o diferență de numai 0,2% față de nivelul de referință.
București este singura piață din analiză care a încheiat august sub media primului semestru. După scăderea din iulie, prețul mediu a recuperat până la 2.033 euro/mp în august, față de 2.053 euro/mp în primele șase luni ale anului, diferența fiind de 1%.
Privite împreună, datele imo360 indică mai degrabă rezistența prețurilor de ofertare decât o creștere uniformă a pieței. Chiar într-o perioadă marcată de un blocaj administrativ fără precedent, variațiile au rămas limitate, iar cinci dintre cele șase piețe au încheiat perioada peste media primului semestru. În spatele acestei imagini generale există însă realități locale foarte diferite: de la +4,1% în Timișoara la o piață aproape staționară în Brașov și -1% în București.
„Lunile acestea ne arată foarte bine de ce piața rezidențială nu mai poate fi citită printr-o singură medie. Vedem o rezistență a prețurilor de ofertare în toate cele șase piețe, dar mecanisme locale diferite: Timișoara și Sibiu au continuat să avanseze, Brașov a fost, practic, stabil, iar București a recuperat în august doar o parte din scăderea din iulie. Pentru cumpărători, proprietari și investitori, devin mult mai relevante datele la nivel de oraș, cartier și chiar microzonă decât o medie națională care estompează aceste diferențe”, spune Adrian Ciocoiu, CEO imo360 și cofondator VIB Imobiliare.
Peste 70% din oferta analizată este gestionată de profesioniști imobiliari
A doua concluzie a analizei imo360 indică un grad ridicat de profesionalizare a piețelor rezidențiale urbane. Agențiile și agenții imobiliari independenți generează împreună peste 70% din oferta analizată în fiecare dintre cele șase orașe, în timp ce proprietarii care își promovează singuri locuințele reprezintă între 12,9% și 19,7%.
Modelele de intermediere diferă de la un oraș la altul. Sibiu are cea mai mare concentrare a ofertei în cadrul agențiilor imobiliare, 71,1%, urmat de Cluj-Napoca, cu 64,6%, și Iași, cu 60,3%. Timișoara are o piață mai fragmentată: agențiile generează 46,8% din ofertă, dar orașul înregistrează cea mai mare pondere a agenților independenți dintre cele șase piețe, 25,8%. În Brașov, agenții independenți reprezintă, de asemenea, o componentă importantă, cu 23% din ofertă.
Dincolo de aceste particularități locale, datele colectate de imo360 conturează aceeași tendință: majoritatea proprietăților sunt aduse în piață prin profesioniști imobiliari. Intermedierea nu mai înseamnă doar accesul la un canal de promovare, ci un proces care începe cu evaluarea și poziționarea proprietății, continuă cu prezentarea și promovarea acesteia și ajunge până la selecția cumpărătorilor, negociere și gestionarea tranzacției.
Pentru proprietarii care aleg să vândă singuri, această profesionalizare schimbă și termenii competiției. Proprietatea lor intră într-o piață în care concurează cu oferte evaluate pe baza unor date comparabile, prezentate profesionist și promovate prin mai multe canale. Prețul inițial, calitatea prezentării și strategia de promovare pot face astfel diferența între o proprietate care atrage rapid cumpărători interesați și una care rămâne în piață și ajunge ulterior la ajustări succesive de preț.
„Vedem o maturizare a pieței și o schimbare a modului în care este privit rolul profesionistului imobiliar. Un agent bun nu aduce valoare prin simpla publicare a unui anunț. Valoarea este în evaluarea corectă, în poziționarea proprietății față de oferta comparabilă, în prezentare, promovare, accesul la cumpărători și negociere. Iar când peste 70% din oferta pe care o vedem în aceste piețe este gestionată de profesioniști, acesta devine standardul cu care concurează inclusiv proprietarul care decide să vândă singur”, explică Adrian Ciocoiu.
Proprietarii care publică direct reprezintă mai puțin de o cincime din oferta analizată de imo360 în fiecare dintre cele șase piețe: de la 19,7% în București și 18,6% în Timișoara la 13,5% în Cluj-Napoca și 12,9% în Sibiu. Din această perspectivă, profesionalizarea intermedierii produce efecte dincolo de industria agențiilor: ridică standardul la care orice proprietate trebuie evaluată, prezentată și promovată pentru a concura pentru atenția cumpărătorului.
„Pentru un proprietar, riscul cel mai mare este să intre greșit în piață. Un preț prea ridicat poate consuma perioada în care proprietatea beneficiază de cea mai mare vizibilitate și poate duce ulterior la luni de expunere și reduceri succesive. Un preț prea mic poate însemna valoare pierdută. Pe măsură ce piața se profesionalizează și cumpărătorii au acces la mai multe informații, diferența dintre simpla listare a unei proprietăți și o strategie de vânzare bine construită devine tot mai importantă”, adaugă Adrian Ciocoiu.
Anunțurile publicate de dezvoltatori reprezintă între 0,2% și 1,5% din oferta analizată de imo360 în cele șase piețe. Procentul reflectă anunțurile în care dezvoltatorul este identificat ca ofertant; cea mai mare parte dintre locuințele noi ajunge la cumpărători prin agenții sau alți intermediari.
Despre imo360
imo360 este platforma de analiză imobiliară lansată în 2026, care oferă evaluări gratuite ale proprietăților, bazate pe date de piață. Platforma este dedicată atât persoanelor fizice (cumpărători, vânzători sau investitori), cât și profesioniștilor din domeniu, precum agenți imobiliari sau dezvoltatori.
imo360 utilizează un algoritm proprietar care analizează tranzacții recente, proprietăți comparabile și indicatori specifici fiecărei zone pentru a estima valoarea de piață a unei locuințe. Datele sunt agregate din surse publice și din principalele platforme imobiliare, fiind monitorizate constant pentru a reflecta dinamica reală a pieței.
Platforma oferă acces gratuit la evaluări, fără obligații ulterioare, și integrează funcționalități precum analiza pe orașe și cartiere, acces la oferte din întreaga țară și recomandări de agenți locali verificați. imo360 este rezultatul a peste 15 ani de expertiză cumulată în software imobiliar și tranzacții, fiind dezvoltat în parteneriat cu VIB Imobiliare și soft360.
Despre VIB Imobiliare
VIB Imobiliare este compania de consultanță imobiliară activă pe piața din România din 2004, cu expertiză în vânzări, închirieri, management de proprietăți și promovarea proiectelor rezidențiale noi. Agenția operează cu sediul în București și are prezență extinsă la nivel național, în orașe precum Brașov, Cluj, Constanța, Prahova sau Timiș.
Cu o echipă formată din peste 20 de colaboratori și agenți cu experiență de până la 20 de ani, VIB Imobiliare oferă servicii integrate, susținute de infrastructură digitală proprie și suport de marketing dedicat. Compania se poziționează ca o agenție orientată spre digitalizare, fiind una dintre puținele din România care operează pe baza unui CRM dezvoltat in-house.
